Тульский мастер: история успеха Андрея Любина

Андрей Любин, как и многие, пришел в посуточный бизнес через сдачу собственной квартиры. Его уютная, отремонтированная квартирка в городе Тула сначала сдавалась в долгосрок. Но в 2019, как раз перед карантином, у жильца возникли проблемы с оплатой, Андрей явился без предупреждения, и увидел картину, которую часто видят слишком доверчивые рантье: грязь и беспорядок. К тому же жилец без предупреждения завел кошку, и милое животное порядком попортило мебель и обои.

Так Андрей и решил уходить в посутку. Все же тут больше контроля, да и денег больше. Если в долгосрок квартира сдавалась за 18 тысяч в месяц, то при посуточной аренде она приносит порядка 40 тысяч рублей в месяц.

Чем Андрей отличается от большинства начинающих рантье: он сразу же, с первой квартиры поставил RealtyCalendar. Возится с блокнотами, делать шахматку в Excel — не для него: он хотел, чтобы все сразу было нормально. Это помогло Андрею избежать распространенных ошибок начинающих рантье: потерянные платежи, накладки, овербукинг.

Тем не менее, возвращаясь к своим первым шагам в бизнесе, он говорит, что хотел бы некоторые вещи сделать иначе, лучше. Так, первое время Андрей сам занимался обслуживанием квартир, вплоть до уборки. Первая горничная у него появилась, когда квартир в управлении было уже восемь. Тогда в какой-то момент Андрей понял, что в выходные почти не бывает дома, не проводит время с семьей, мало отдыхает.
С подбором горничных тоже не все шло гладко, пришлось перебрать несколько кандидатур, прежде чем удалось найти подходящую. Если бы Андрей начал нанимать горничных с самой первой квартиры, у него было бы больше времени на ведение бизнеса. Неудивительно, что только после первой горничной бизнес Андрея начал бурно расти.

Рост бизнеса подразумевает создание команды. Когда Андрей нанял первого бизнес-ассистента, он смог разгрузить себя от повседневной рутины и просто тех процессов, которые ему не нравятся. В частности, на помощника легли обязанности с работе с площадками. А Андрей сосредоточился на развитии бизнеса.

Многое могло быть сделано иначе, лучше, умнее. Это явно помогло бы бизнесу развиваться быстрее и более гладко. Но ни один удачный найм, ни одно мудрое решение, и даже RealtyCalendar не способны исправить главное - мысли в голове человека, его убеждения и принципы.

В ретроспективе Андрей больше всего сожалеет о страхе, который он испытывал первое время. Страхов было много: а вдруг не удастся найти объект? А вдруг он «не пойдет»? А вдруг прибыли будет недостаточно, чтоб заплатить аренду? Вдруг возникнет кассовый разрыв? Из-за страхов Андрей работал только с одной квартирой в течение полугода. Но затем лед тронулся.

За три с половиной года вырасти с одной квартиры до 36 — это очень быстрый темп роста, который требует добавлять новую квартиру примерно раз в месяц. Для этого нужно находить квартиры, которые сдаются в долгосрок, и договариваться с собственниками о субаренде. Большинство собственников не рвется сдавать свои квартиры посуточно: бытует мнение, что при краткосрочной сдаче квартира «убивается».

Андрей с командой действовал так: во-первых, мотивировал владельцев квартир ростом прибыли. Там, где владелец в месяц получает 18-20 тысяч, Андрей предлагает 25. Да, потребуется упаковка квартиры, возможно, надо будет что-то отремонтировать, докупить в счет арендной платы первых месяцев. Но потом эти расходы окупятся.

Даже если квартира, что называется, «не пойдет» — например, ЖК хороший, но далековат от «магнитов», основных мест интереса приезжих — собственник в накладе не останется. Квартиру приведут в приличный вид, и он в любой момент сможет сдать ее в долгосрок подороже.

А чтобы убедить собственника, что квартира не пострадает, Андрей предъявляет веский аргумент: кого попало он не селит. Менеджеры работают по скриптам, и могут отказать гостю, если при разговоре возникают подозрения или гость обнаруживается в «черном списке» RealtyCalendar. Так нарабатывается репутация, и среди гостей, и среди владельцев квартир.
Со временем начинает работать репутация, и вот уже собственники предлагают взять в субаренду еще парочку их квартир: они убедились, что им так выгоднее. Теперь Андрей все объекты берет в управление, чтобы избежать кассового разрыва на старте. «Давайте заработаем на этом вместе» — вот бизнес-кредо Андрея Любина.

Конечно, для обеспечения стабильного дохода необходимо сформировать поток постоянных клиентов. Именно они являются ядром бизнеса, которое позволяет ему благополучно проходить низкий сезон. А чтобы подстраховаться, Андрей ездит на предприятия в соседние города и заключает с ними договора о размещении сотрудников во время командировок.

Андрей старается заботиться о своих гостях. Чистая квартира с хорошим постельным бельем, исправной сантехникой и электрикой, оборудованная кухня — вот тот минимум, который гости находят в апартаментах Андрея. Разумеется, добивается он этого не в одиночку.

Делегирование ответственности наемному персоналу это то, чему Андрею пришлось научиться. Мы неоднократно обсуждали с другими рантье, что расти и развиваться без команды невозможно, и посуточный бизнес превращается в хобби. Но для того, чтобы понять, какие люди должны быть у тебя в команде, какие обязанности ты не готов отдать, а какие готов, нужно пройти период проб и ошибок.

Зато результат себя оправдывает. В середине 2023 года у Андрея в команде есть два менеджера, бизнес-ассистент, два сервис-мастера и команда из десяти горничных, плюс одна старшая горничная. Весь этот коллектив управляет 36 квартирами, из которых 33 в Туле, а 3 в Москве. В январе 2023, не самом активном месяце года, доход бизнеса составил порядка 2,5 миллионов рублей, а чистая прибыль из них чуть больше 500 тысяч.

В ближайшем будущем Андрей собирается довести число объектов до 50, при этом один из них обязательно должен быть отель. При этом отель Андрей хочет построить с нуля, чтобы здание с самого начала соответствовало всем бизнес-планам.

Бизнес Андрея рос и масштабировался с помощью нашего календаря. О RealtyCalendar Андрей узнал на бесплатном марафоне по посуточному бизнесу, и сразу его установил. Затем на какое-то время Андрей отказался от календаря ради другого решения, но снова вернулся к RealtyCalendar. Мы попросили назвать три самых любимых или полезных для бизнеса функции, и получили следующий ответ.

История успеха Андрея Любина — не про новаторские техники или крутые лайфхаки. Иногда чтобы добиться успеха, нужно просто настойчиво и упорно работать, день за днем. Пробовать, ошибаться, исправлять ошибки. И конечно, пользоваться нашим календарем!