Налоги и учет в посуточной аренде

Гражданский кодекс говорит, что заниматься предпринимательской деятельностью может только индивидуальный предприниматель.
Законодательство определяет понятие «предпринимательская деятельность» следующим образом:

«..предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом» (ГК РФ от 30.11.1994 N 51-ФЗ).

Закон сегодня позволяет стать либо индивидуальным предпринимателем, либо остаться в статусе физического лица и применять режим налогообложения «Налог на профессиональный доход».

Граждане, занимающиеся предпринимательской деятельностью обязаны уплатить в бюджет налог. Его размер зависит от выбранного режима налогообложения, который не должен противоречить законам и быть выгодным предпринимателю.

Разберем основные режимы налогообложения.

По закону, если вы физическое лицо, вы можете платить либо налог на доходы физических лиц, либо применять режим налогообложения Налог на профессиональный доход (быть самозанятым).

Получив какой-либо доход, физического лицо обязано сообщить об этом налоговой, рассчитать и заплатить налог, сдав декларацию 3 НДФЛ. Многие занимаются предпринимательской деятельностью и в конце года сдают эту декларацию. С точки зрения Гражданского и Налогового кодекса при регулярной и систематической деятельности это не самый лучший вариант. ГК говорит о том, что заниматься предпринимательской деятельностью можно, только будучи индивидуальным предпринимателем. Тут существуют и другие риски – для нежилого помещения – доначисление НДС.

Физические лица и индивидуальные предприниматели могут стать самозанятыми, т.е. применять режим налогообложения «Налог на профессиональный доход», введенный Федеральный законом 422-ФЗ от 27.11.2018 г. «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» (закон о самозанятых).

Если вы самозанятый, у вас простой учет, низкая налоговая ставка, нет обязанности применять контрольно-кассовую технику (ККТ). В этом случае ваш налог будет составлять 4%, если гости физические лица, и 6% — если юридические (организации и ИП).

Нужно помнить, что у плательщика налога на профессиональный доход (самозанятого) есть ограничения по размеру дохода – 2 400 000 рублей в календарный год. Если ваш доход оказался больше этой суммы, вы уже не сможете применять эту систему налогообложения. Заметьте, речь идет именно о доходе, а не о прибыли. Это важно иметь в виду.

Помимо ограничений для самозанятых по видам деятельности, им нельзя действовать в интересах другого лица на основе агентского договора. То есть, брать квартиры в управление и быть при этом самозанятым нельзя. Кроме того, нельзя сдавать имущество своему работодателю или организации, в которой вы работали 2 предыдущих года.

Закон запрещает быть самозанятым и осуществлять перепродажу товаров и имущественных прав. Для нашей сферы это означает, что нельзя сдавать в субаренду квартиру, взятую в аренду, находясь в статусе самозанятого. Но при этом, есть письмо налоговой № 2021/131926 от 02.09 2021 года, в котором говорится, что быть самозанятым и сдавать жилое помещение, взятое в аренду, можно. Нужно иметь в виду главенство закона – Кодекса. Если в законе есть непонятные места, мы обращаемся к разъяснениям в комментариях и письмах. Письма – это мнение налоговой, которое может меняться, поэтому придется следить за новостями в этой сфере особенно пристально.

На что еще нужно обратить внимание, будучи плательщиком налога на профессиональный доход? Нежилые помещения сдавать нельзя. К ним относятся апартаменты. Если вы собираетесь сдавать такие объекты, вам придется выбирать другую систему налогообложения.

Однако, у любой медали есть две стороны. Так и в этом случае, не обошлось без недостатков:

• не учитывается стаж работы – для формирования пенсионных накоплений нужно заключать добровольный договор с ПФР;
• ограничение по доходу – если он превысил 2 400 000 руб, придется подать декларацию 3 НДФЛ и уплатить налог 13 % с суммы свыше, или стать ИП с другим режимом налогообложения;
• отсутствие соцпакета, оплаты больничного листа и отпуска;
• отсутствие разрешения на найм сотрудников, с ними можно заключать только договоры ГПХ;
• некоторые ограничения по видам деятельности.

Можно сделать вывод, что статус самозанятого выгодно оформлять, если доход не превышает лимита, вы продаете результаты собственного труда и вам не важны социальные льготы.

С предложением зарегистрироваться как ИП вы столкнетесь довольно быстро, когда начнете продвигать свои квартиры на разных платформах. Некоторым площадкам достаточно вашей самозанятости, но многие из них хотят сотрудничать именно с индивидуальными предпринимателями. Если вы подпадаете под критерии самозанятости, можно стать индивидуальным предпринимателем и применять режим налогообложения «Плательщик налога на профессиональный доход». Правила применения этого режима такие же, как для физических лиц.

Если вы регистрируетесь как ИП есть несколько вариантов уплаты налогов.

Выбор системы налогообложения зависит от:

• доходов и расходов;
• договоров с собственниками квартир;
• наличия/отсутствия у вас помощников (персонала) и их статуса и других факторов.

Поэтому специалисты говорят, что в каждой ситуации, выбирая систему налогообложения, нужно все посчитать, обдумать и взвесить. При выборе нужно обязательно учитывать ограничения, требования по применению ККТ. Кстати, регион проживания тоже играет роль, так как ставки налогов могут меняться региональными законами.

Упрощенная система налогообложения (УСН)

Возможны два варианта: налог с дохода (6%) или с разницы между доходами и расходами (15%). В интернете есть специальные сервисы для расчета. Ставки налога зависят от региона и могут меняться!

Когда вы выбираете УСН со ставкой 15%, есть нюансы: расходы, на которые вы уменьшаете доход, должны быть документально подтверждены и экономически обоснованы. То есть, если вы выбрали второй вариант УСН (доходы минус расходы), можно из доходов вычесть арендную плату собственнику, коммунальные платежи, затраты на улучшение интерьера квартиры, хозяйственные нужды, ремонт и т.п. Но эти расходы обязательно должны быть подтверждены документально (чеки и т.п.).

Автоматизированная упрощенная система налогообложения (АУСН)

Это экспериментальный налоговый режим, действующий с 01.07.2022 по 31.12.2027 в четырех субъектах Российской Федерации: в Москве, Московской области, Калужской области, Республике Татарстан. При выборе этого режима отчетность отменяется почти полностью, а налоги рассчитывает не предприниматель, а налоговый орган автоматически на основе данных ККТ, банков и информации из личного кабинета налогоплательщика.

Патентная система. Пожалуй, простая система налогообложения для ИП

Ориентировочный перечень видов деятельности есть в Налоговом кодексе, но региональные власти сами определяют виды бизнеса, по которым выдают патенты. Режим удобен тем, что мало отчетности, просто получить патент.

Патент – означает, что государство считает, что ваш примерный доход в данном регионе от данного вида деятельности будет составлять определенную сумму и вменяет вам какой-то доход. Это устанавливается на год и с этой условной суммы платится налог. Важно помнить, что данная система налогообложения тоже имеет ряд ограничений. Например доходы за год не должны превышать 60 миллионов рублей

Часто предприниматели спрашивают, как в этом случае подтвердить доход для банков. В разных банках различная политика. Некоторым банкам, вообще, невозможно подтвердить доход индивидуального предпринимателя, а некоторых устраивает патент или самозанятость. Возможно, некоторые банки примут как подтверждение дохода движение средств по расчетному счету.

Если вы планируете взять кредит и работаете по патенту, лучше заранее проконсультироваться в банке, где собираетесь кредитоваться, о подтверждающих документах. Это вопрос не к налоговой, а к банку, к его условиям.

Налог на профессиональный доход (НПД)

Индивидуальный предприниматель может выбрать систему налогообложения, такую же, как самозанятый. В этом случае действуют те же правила, как для физических лиц. Применять НПД можно, только если он ведет деятельность без наемных работников по трудовым договорам и получает доход от самостоятельного ведения этой деятельности или использования имущества (ч. 1 ст. 2 Закона № 422-ФЗ).

Общая система налогообложения (ОСНО)

Это базовый для ИП и ООО налоговый режим. При выборе этого режима нет ограничений ни по сферам деятельности, ни по величине дохода, ни по числу сотрудников и т.д. При большем объеме отчетности и отчислений в бюджет общая система может оказаться выгоднее в конкретном случае.

Какой бы режим налогообложения вы не выбрали, нужно тщательно проследить за тем, чтобы его применение не противоречило законодательству и было выгодно именно вам.

Нужно понимать, что без открытия ИП или регистрации в качестве самозанятого ваша коммерческая деятельность будет нелегальной. За нарушение правил регистрации и ведение незаконной предпринимательской деятельности установлена ответственность вплоть до уголовной. Поэтому, если у вас возникают вопросы по поводу законности тех или иных действий, внимательно изучайте законы, а лучше обратитесь за консультацией к профильным специалистам.