Договоры с площадками бронирования.
Кому платить налоги?

Существуют три основных вида договоров, которые заключаются между рантье и площадкой. От типа договора зависит налогооблагаемая база, то есть та сумма, с которой нужно заплатить налоги. Поэтому важно их различать, и при заключении договора с площадкой сразу понимать условия сотрудничества.

Агентский договор

При агентском договоре площадка выступает как агент, который оказывает услугу бронирования. Именно по этому типу договора ранее работали AirBNB и Booking.com, причем AirBNB выступал в роли агента и для гостя, и для рантье, взимая комиссию с обоих.

На практике это выглядит так: вы выставили квартиру за 2800 рублей. Площадка бронирования удерживает комиссию 600 рублей, остальное переводит на счет рантье. Но налогооблагаемая база остается 2800 рублей. Эту сумму нужно внести в книгу учета дохода, и там же, дополнительной строкой, 600 рублей комиссии, которая считается вашим расходом.

(Суммы приводятся для примера, в реальности комиссии площадок могут быть другими).

Важно фиксировать комиссии площадок, если у вас упрощенная система
налогообложения или патент. На патенте необходимо вести книгу доходов и расходов, в которую нужно вносить суммы комиссии.

Лицензионный платеж за использование сервиса

Еще один популярный тип договора — лицензионный договор — определяет площадку как лицензиара, а гостя как лицензиата. Гость разницы не замечает, потому что с него снимается вся сумма единым платежом. А вот для хозяина квартиры это важно.

Допустим, вы сдали квартиру за 2800 рублей. Площадка списывает деньги с гостя, вы получаете те же 2200, а 600 рублей площадка оставляет себе. Эти 600 рублей не считаются вашей прибылью, это расход гостя.

Налоговая база в данном случае — 2200 рублей. При таком типе договора вы выигрываете, потому что прибыль та же, а налоговая база — меньше.

Особенно это заметно, если вы выставляете квартиру на разных площадках по одной и той же цене. Управлять ценообразованиям на разных площадках можно с помощью RealtyCalendar.

Договор возмездного оказания услуг

Этот тип договора использует популярная площадка Авито. По договору этого типа вы оплачиваете услуги площадки по размещению объявления. Площадка должна предоставить акт об оказании услуг.

На практике это выглядит следующим образом. Гость оплачивает 2800 рантье. А тот выплачивает площадке оговоренную сумму, 600 рублей. Налогооблагаемая база — все те же 2800 рублей. Напоминаем, что цифры эти условны и взяты для примера.

Это три самых популярных типа договоров между рантье и площадками для бронирования. Как правило, площадка выбирает для себя один тип договора и работает только по нему. Но есть и исключения.

Например, Авито недавно ввела услугу мгновенного бронирования — о преимуществах этой услуги мы писали раньше — и для нее заключает агентский договор, а не договор о возмездном оказании услуг, как в других случаях. Проверить, какой тип договора использует площадка, можно или на сайте, или в самом договоре.

В законодательстве РФ существует закон №54-Ф3, от 22.05.2003, который регулирует использование контрольно-кассовой техники в посуточном бизнесе. В статье 2 перечислены виды деятельности, для которых использование кассового аппарата не требуется. В посуточном бизнесе под эту статью подходят только те объекты, которые являются жилыми помещениями — то есть квартиры и дома — и находятся в собственности сдающего.

Если у такого собственника клиент — например, командировочный — потребует чек, собственник может сослаться на пункт 2 этого закона. Решить вопрос с отчетностью можно с помощью акта, где будет указано, что клиент у вас проживал и оплачивал проживание.

При патентной системе налогообложения иногда можно обойтись без использования кассового аппарата, федеральный закон это не запрещает. Но нужно проверить региональное законодательство, поскольку патенты выдают региональные органы. В этом случае необходимо выдать документ, который подтверждает факт оплаты.

Все остальные рантье, кто берет квартиры в субаренду и принимает платежи от клиентов, обязаны использовать кассовый аппарат и выдавать чек.

Предоплата

При полной предоплате на агентском договоре гость выплачивает полную сумму площадке бронирования. В этом случае чек должна выдать площадка, поскольку она выполняет функцию платежного агента. После этого площадка переводит средства рантье, удерживая свою комиссию. Но в акте об оказании услуг должна быть указана полная сумма — например, 2800 рублей.

А при лицензионном договоре схема остается такой же, то есть гость платит всю сумму сразу и получает чек от площадки. Но в акте об оказании услуги сумма будет указана за вычетом лицензионной комиссии. Как в примере выше: полная сумма 2800 рублей, комиссия 600 рублей, в акте указывается 2200 рублей.

Постоплата

При постоплатном тарифе гость выплачивает полную сумму рантье, и от него же получает чек на всю сумму. Работает правило «Кто взял деньги, тот выдал чек». В этом случае неважно, на каком виде договора основаны отношения рантье и площадки.
По очевидным причинам, площадки неохотно соглашаются на постоплату. Как правило, такая возможность предусмотрена только в агентском договоре.

Частичная предоплата

Чаще всего частичная предоплата используется при лицензионном договоре. При регистрации площадка снимает предоплату в размере комиссии и на эту же сумму выдает чек. Оставшуюся часть суммы гость выплачивает рантье, и тогда нужно выдать и чек, и акт об оказании услуг. Пример: квартира стоит 2800 рублей, предоплата 600 рублей (чек площадки), оставшаяся оплата 2200 рублей (чек и акт от рантье).

Стремление работать «в белую» вполне естественно: не все готовы нарушать закон, тем более подвергаясь риску получить штраф. Поэтому даже большие площадки по бронированию квартир отходят от сотрудничества с физическими лицами.

Это сразу создает сложности на следующем этапе цепочки, если рантье управляет квартирами в субаренде. Рантье платит налог с полученной прибыли, а потом ему же нужно выплачивать аренду собственнику квартиры. Если рантье выплачивает средства физическому лицу, а не ИП и не самозанятому, он становится налоговым агентом и обязан удержать 13% в пользу государства.

Даже если в договоре между рантье и собственником квартиры оговорено иное, такие договоренности не имеют юридической силы. Договор такого уровня не может отменить федеральный закон.

Наша главная рекомендация владельцам квартир — не работать «в черную», а зарегистрироваться хотя бы как самозанятое лицо. Если самозанятый получает деньги от юрлица, он платит 6% налогов. Эти проценты не сравнятся с теми штрафами, которые придется заплатить налоговой.

А вот для рантье быть самозанятым невыгодно, поскольку площадки бронирования работать с самозанятыми не хотят. Оформите хотя бы патент. В некоторых регионах налоговая нагрузка на запатентованную деятельность составляет всего 2%. Регулярное получение дохода — это признак бизнеса, а бизнес лучше вести по правилам.

Есть два основных вывода, к которым мы хотели бы подвести наших читателей. Первый, конечно же, — старайтесь работать «в белую», легально. Чем активнее будет развиваться ваш бизнес, тем быстрее вы попадете в поле зрения налоговых органов. К этому моменту лучше быть готовым, иметь на руках все документы и возможность отчитаться обо всех полученных средствах.

Второй вывод — каждый должен заниматься своим делом. Разделение обязанностей — признак профессионализма. В вопросах налогообложения есть нюансы, которые могут сыграть вам на руку, а могут и против вас. Не пренебрегайте услугами налогового консультанта, особенно если вы начинающий бизнесмен или только входите в посутку. Учитывая все, сказанное выше, консультации окупятся.