Бизнес на посуточной аренде в формулах:
как правильно считать точку безубыточности

Предположим, вы только запускаете квартиру в посуточную аренду. Возьмем 25 000 рублей за стоимость месячной аренды квартиры. Вы сразу платите эти 25 тысяч и еще столько же — залог за последний месяц, и столько же комиссия риэлтора. Еще вы тратите деньги на мелкий ремонт — 10 тысяч, покупаете что-то из мебели и бытовой техники — 50 тысяч, а также нанимаете фотографа, который сделает красивые фото за 5 тысяч. Итого, на запуск квартиры потрачено 140 тысяч.

Допустим, ночь в вашей квартире стоит 2 500 рублей. Умножаем эту сумму на 30 дней в месяце, и получаем 75 000 рублей в месяц прибыли с этой квартиры. Добавляем 75 к минус 140 и получаем -65 000 на балансе. То есть прибыль есть, а денег нет. Это демотивирует.

Но такой кассовый разрыв — это нормально. Более того, если вы запускаете не одну квартиру, а несколько, разрыв будет больше в несколько раз. Чтобы не считать этот разрыв прямыми убытками, надо правильно понимать структуру расходов, и для этого разделить их на три группы: постоянные, переменные и косвенные.

Постоянные расходы

Это расходы, которые мы платим ежемесячно, вне зависимости от того, как идут дела. Сюда входят субаренда, оплата труда сотрудников на ставке и коммунальные платежи.

Почему коммуналка относится к постоянным расходам, если вода и электричество платится по счетчикам? Даже если гостей у вас нет, холодильник будет работать и потреблять энергию. А кроме счетчиков, есть и фиксированные платежи — например, управляющей компании за обслуживание.

Если есть возможность, коммунальные платежи лучше включить в стоимость аренды. И пусть контролем и оплатой счетчиков занимается собственник квартиры. Если нет — узнайте или подсчитайте среднемесячный платеж за коммуналку и добавьте к постоянным расходам.

Отметим, что любую статью расходов по своим квартирам можно добавить прямо из мобильного приложения RealtyCalendar. Оттуда они сразу подтянутся в общую финансовую статистику по объектам. Например, расход по коммуналке добавляется буквально в пару кликов:

Переменные расходы

Это расходы, которые вы несете, если у вас есть клиенты, и которые меняются в зависимости от их числа. Перечислим несколько основных категорий:

• сдельная оплата труда горничной — приглашаем ее, только если надо убрать;
• комиссия сервисов типа Booking.com и Суточно.ру, которая снимается, если есть бронирования;
• мелкий ремонт — если гостей нет, поломок тоже нет;
• благоустройство — моющие средства, чай и кофе для гостей;
• стирка полотенец и белья — если этим занимается горничная, эта статья расходов исчезает.

Как видите, все эти расходы напрямую связаны с количеством гостей. Чем их больше, тем больше траты. Поэтому удобно привязать эти расходы не к датам, а к количеству заездов, о чем и поговорим ниже.

Косвенные расходы

Сюда входят операционные расходы на ведение бизнеса по посуточной аренде квартир. Наверняка у вас есть отдельный номер телефона для деловых звонков, его оплата входит в эту категорию. Бензин, реклама, которая неизвестно, окупится ли, программное обеспечение на ведение бизнеса — например, CRM-система, — все это косвенные расходы.

Алексей Иванов сдает больше 80 квартир в Вологде. Чтобы понимать движение финансов в своем бизнесе, он разработал тройную систему учета специально для бизнеса посуточной аренды. В специальной таблице есть три колонки, в которых ведется учет финансов и сведение баланса.

Движение Денежных Средств (ДДС)

В колонку ДДС вносятся все средства, которые есть сейчас.

• Деньги, которые есть на расчетных счетах (желательно каждый счет вносить отдельно).
• Наличные деньги в обороте, включая те, что на руках у сотрудников, например, администратора.
• Предоплаты всех видов.
• Деньги на карте.
• Деньги на счетах сайтов-посредников.
• Все прочие деньги, которые есть в обороте бизнеса прямо сейчас, в момент заполнения таблицы.

Многие владельцы посуточного бизнеса сводят баланс по колонке ДДС. Но это в корне неверно и не позволяет правильно рассчитывать расходную часть.

Отчет о Прибыли и Убытках (ОПиУ)

ОПиУ составляется на определенный период, например, на месяц. И именно за этот период оцениваются расходы и доходы. Поэтому важно понимать, какой платеж относится к какому месяцу.

Допустим, ваш отчетный период — это март. Если вы платите зарплату сотрудникам или коммунальные платежи за март в апреле, они все равно относятся к мартовским расходам. А вот если вы делаете авансовый платеж в марте, но он относится к апрелю, записывать эти расходы нужно в апрель.

Если же платеж захватывает не один месяц, его надо делить пропорционально. Допустим, если клиент заехал 21 марта и уехал 10 апреля. Заплатил 50 тысяч рублей за 20 дней. Этот платеж вы разделяете: 25 тысяч идет в март, еще 25 в апрель. Считать все пятьдесят тысяч в мартовскую прибыль неверно.

То же самое справедливо и для авансовых платежей. К примеру, вы в марте платите авансом за использование шахматки, синхронизации и набора инструментов RealtyCalendar за полгода. Вы не вносите всю сумму платежа в мартовские расходы, а разбиваете ее на шесть равных частей, и каждую часть вносите в расходы в один из шести месяцев.

Баланс

В графе баланса вы считаете, сколько у вас есть денег. В ней суммируются потенциальный приход и расход (сколько я должен, сколько мне должны), а также стоимость материальных активов. В баланс надо не забывать вносить полученную предоплату или залог, а также оплату аренды.

Материальные активы — это мебель, бытовая техника и прочее оборудование, которое находится в квартире. То, что вы можете использовать повторно или продать. У оборудования есть свой срок службы, так что можно дополнительно рассчитать амортизацию, разделив стоимость предмета на гарантийный срок. Но можно этого и не делать, если не ставить задачу высчитать все до копейки.

Комиссию риэлтора, которую вы платили изначально, ремонт или стоимость услуг фотографа вы не вернете, так что их в активы не вносим. Это чистые расходы.

Неплохо анализировать бюджет, когда что-то изменяется. Например, взяли нового сотрудника или запустили еще одну квартиру.

Нередко в посуточном бизнесе себестоимость квартиры рассчитывают, поделив сумму расходов на число дней в месяце — тридцать. Это в корне неверно. Себестоимость квартиры считается в заездах: сумма ежемесячных расходов делится на стоимость одного заезда. Если у вас в аренде несколько квартир, надо делить на заезды общую сумму расходов.

Допустим, у вас в аренде 5 квартир. Месячная аренда 25 тысяч рублей на квартиру, еще 3 000 коммуналка. Добавим 300 рублей за интернет, получается 141 500 рублей постоянных платежей в месяц.
(25 000+3 000+300) х 5 = 141 500

Косвенные затраты — сотовая связь, бензин и реклама — по итогам месяца получились 16 930 рублей. Эта сумма может очень сильно меняться в зависимости от бизнес-модели, так что берем ее для примера.

Переменные затраты считаем так:
200 рублей горничная за один заезд, и 200 рублей стирка белья. На текущий ремонт и моющие средства считаем по 67 рублей (5 000 поделить на 30 дней и 5 квартир), и еще 27 за кофе и чай для гостей (2 000 на 30 дней и 5 квартир ).

Добавим еще комиссию сервисов Booking.com и Островок — 15%, или 367 рублей. Получим 936 рублей постоянных расходов.
5 000 : 30 + 5 000 : 30 + 2 000 : 30 + 200 + 200 +367 = 936

Переменные расходы мы считаем не на месяц, а на заезд. Заезд, или средний чек, у нас 5 000 рублей, поскольку в среднем гость останавливается на два дня. Вычтем из среднего чека переменные расходы и получим 4 064 рубля прибыли с продажи.

Теперь делим постоянные и косвенные расходы на прибыль с продажи.
158 430 : 4064 = 38.9

Итого, нам нужно 39 заездов, чтобы выйти на точку окупаемости. У нас в распоряжении есть 15 заездов по 2 дня на каждую из 5 квартир, всего 75 заездов. Следовательно, чтобы выйти на точку окупаемости, квартиры нужно загрузить на 52%.

Во-первых, вы понимаете свой минимальный план загрузки. Ниже 52% вам придется докладывать свои деньги. Если вы за половину месяца закрыли эту загрузку, дальше вы работаете в плюс. И наоборот, если загрузка недостаточная, надо чуть напрячься, дать дополнительную рекламу или принять другое ситуативное решение.

Во-вторых, можно манипулировать ценой. Например, ситуация совсем плохая, низкий сезон, и лучше сдать квартиру на подольше, но со скидкой. Расчет точки окупаемости дает понять, можете ли вы предоставить скидку, и в каком размере.

Допустим, за 1 800 рублей на одни сутки вам сдавать невыгодно, потому что у вас 983 рубля уйдет на операционное обслуживание этого заезда. То есть можно согласиться на 1 800 ночь, но при заезде от двух суток. Можно убрать что-то из себестоимости, например, кофе и чай или выкрутиться иначе.

И, конечно, базовые расчеты по окупаемости помогут понять, когда вы сможете масштабировать свой бизнес и запустить еще одну квартиру без дополнительных вложений. Для этого нужно понимать, какова ваша чистая прибыль.

Допустим, вы заработали за месяц 375 000 рублей. Будет ли эта сумма вашей чистой прибылью? Нет. Это выручка.
375 000 – 936 х 15 х 5 = 375 000 – 70 200 = 304 800

Сначала вычтем из выручки все переменные расходы (936 умножаем на 15 заездов в месяц и 5 квартир). Получим 304 800 рублей, и это называется маржинальная прибыль. Размер маржи – 81%.
304 800 — 141 500 = 163 300

Следующий вид прибыли – валовая прибыль, то есть выручка с вычетом переменных и постоянных расходов. В нашем случае это 163 300 рублей, в пересчете на проценты – 44%.

163 300 — 16 930 = 146 370
Затем из валовой прибыли мы вычитаем косвенные расходы и получаем EBITDA – операционная прибыль. В нашем случае это 146 370 рублей.

И только после этого мы считаем чистую прибыль – это операционная прибыли минус налоги и обязательства, например, выплаты по кредитам. Когда вы вычтете и эти суммы из операционной прибыли, то узнаете сумму чистой прибыли, которой можете распоряжаться по своему усмотрению, тратить на свои нужды, расширять бизнес, реинвестировать в новые квартиры и масштабироваться с сервисом для посуточной аренды RealtyCalendar.