Бизнес на субаренде квартир

С первым понятно, субаренда – это право сдавать недвижимость, арендованную у собственника. Остановимся подробнее на втором – как это превратить в бизнес. Аренда однокомнатной квартиры в спальном районе Москвы с лаконичным, но недорогим ремонтом и пешей доступностью до метро в месяц обойдется примерно в 40 000 руб. Средняя цена при краткосрочной аренде составит около 2 500 руб. в сутки, 75 000 в месяц при полной занятости, что на 35 000 превышает стоимость ежемесячного платежа.

Так, вложив на старте 40 000 руб., через месяц появляется возможность арендовать вторую квартиру. На 3-й месяц выручка от субаренды составит около 70 000 – снимаете третий объект и получаете порядка 100 000 выручки. Стоимость долгосрочного найма при этом покрывается полностью.

Безусловно, это лишь общее описание бизнес-модели для оценки чистой прибыли бизнеса. Еще надо понять, какие затраты вас ждут в случае с арендой квартир для последующей пересдачи посуточно.

• Долгосрочная аренда

Основное здесь – стоимость ежемесячного найма. Возьмем пример выше и заложим 40 000 руб. На практике при долгосрочном найме платежи на свет, воду и wi-fi оплачивает арендатор – остальную часть владелец. Платеж составит около 3 000 в месяц.

• Расходники и мелкий ремонт

Бюджет на устранение засора, покупку постельного белья, чая и кофе незначителен и зависит от количества – оптом дешевле. Закладываем тут около 1 000 руб. в месяц на квартиру.

• Уборка помещения

Наша цель – трансформировать дополнительный доход в бизнес по субаренде, поэтому нужно привлекать помощников, которые будут делать уборку и менять белье перед каждым заселением. 300 – 500 руб. за уборку, в среднем 15 уборок в месяц – 7 000 для одного объекта. При сети более 3-х квартир в одном районе выгоднее нанять человека с ежемесячной оплатой.

Итак, расходы на одни апартаменты составят min 50 000 руб. в месяц, значит, прибыль max 25 000 руб.

Добиться полной ежемесячной занятости непросто, средняя загрузка квартир, сдаваемых краткосрочно по оценкам экспертов составляет 70%. Не спешите с выводами: при такой занятости можно получать от бизнеса по субаренде квартир вполне приличный доход. Для этого вам нужны клиенты, разумное управление ценами и сроками бронирования. Однако обо всем по порядку.

Один из эффективных методов привлечения клиентов – реклама. Способов заявить о себе много, рассмотрим наиболее актуальные:

• Размещение квартир на сайтах онлайн-бронирования и досках объявлений: Booking, Airbnb, Авито, Суточно, Expedia, Tvil и другие. Здесь вы получите и доступ к многомиллионной аудитории, и прозрачную модель расчетов, плюс возможность бесплатно поднять рейтинг и видеть отзывы о потенциальных гостях. На досках можно оплатить одну публикацию и по звонку предлагать другие свободные варианты.

• Собственный сайт с возможностью бронирования. Подойдет как полноценный сайт, так и простейший лэндинг, а добавить опцию бронирования можно за пару кликов. Посмотрите, как работает модуль бронирования, которым пользуются клиенты RealtyCalendar.

• Продвижение в социальных сетях. Не будем долго рассказывать как важно развивать аккаунты Instagram, Вконтакте и на других площадках, вы и сами знаете, а если нет, прочтите нашу статью об этом. Кстати, модуль бронирования для социальных сетей тоже есть.

• Партнерская сеть. Найдите предложения о посуточной аренде в вашем городе или районе на доске объявлений, например, Авито. Позвоните и предложите коллегам передавать клиентов, когда у вас все занято и наоборот, или воспользуйтесь партнерской сетью RealtyCalendar, которая поможет найти жильцов онлайн в любом городе.

• Наружная реклама. Флаеры на вокзале, в аэропорту, визитки для таксистов, могут быть кстати в конкретном случае. Для крупных городов это скорее атавизм, отдайте предпочтение онлайн форматам продвижения, в современном мире без них вы как «сапожник без сапог».

Управление ценами

Заполнить объект на 100% скорее утопия, чем достижимый результат, зато реально обеспечить прибыльность за счет завышения цен в выходные, праздничные дни, а также сезонность. Для сравнения одна и та же квартира стоит на 10-15% дороже в такие дни или высокий сезон. Другой важный аспект – рыночная цена. Посмотрите, сколько в сутки стоит жилье вашего сегмента у конкурентов на сайтах онлайн-бронирования и досках объявлений.

Управление сроками

Практика показывает, что получать онлайн-бронирования на одни сутки не всегда выгодно для бизнеса по субаренде квартир. Допустим, бронь на сутки прилетела на середину марта, а на дворе январь. Вполне вероятно, что в марте гости, приехавшие раньше даты «залетной» брони, захотят продлить проживание на 3-5 дней. Или есть вариант срыва другой длительной брони ввиду накладки по дате. В итоге, упущенная выгода будет гораздо больше, чем доход от короткой брони.

В то же время, если сейчас на следующую неделю есть окно, то короткая бронь будет кстати. Найти баланс поможет менеджер каналов, например, в RealtyCalendar можно настроить динамические ограничения, чтобы управлять минимальным сроком бронирования для отдаленных периодов, но допускать короткие брони на близкие даты.

Применив рекомендации, вы настроите поток клиентов, обеспечите выгодную для бизнеса загрузку и конкурентное ценообразование. Это позволит получать максимальный доход и масштабировать сеть субаренды.

Бытует мнение, что собственники, сдающие в долгую как огня боятся посуточной аренды, считая это не бизнесом, а шарлатанством. Основные опасения, что квартиру «убьют» или вынесут имущество.
Показать преимущества краткосрочной схемы несложно – помогут такие приемы:

• Чистота

Генеральная уборка минимум 1 раз в неделю, а в среднем 2-3 раза, в отличие от жилья, сдаваемого долгосрочно, которое собственник рискует обнаружить через год в плачевном состоянии. Объясните это на встрече.

• Своевременный ремонт

В ваших интересах своевременно устранять мелкие поломки (засоры, краны, ручки, рейки в основании кровати), а значит можно не беспокоится ни о бюджете ни о состоянии имущества сдавая квартиру для вашего бизнеса.

• Меньше шума и износа

Большинство людей снимают «на сутки», что бы было где ночевать, даже готовят далеко не все. Фактически, это означает, что после вашего сотрудничества, квартира будет в отличном состоянии. Поясните, что в правилах бронирования можно указать на запрет проведения шумных вечеринок, курения и других «неудобных» действиях, которые субарендаторам нарушать невыгодно, ведь они рискуют оставленным залогом и плохим отзывом на сайте, а репутация в сети в наше время значит многое и дрожат ею как честью во времена Пушкина.

• Гарантии и ответственность

Ваша главная задача заключить договор с собственником с правом субаренды. Надежность сделки и ответственность сторон при сотрудничестве с бизнесом (ИП или ООО) куда выше, чем с физ. лицами. Вуаля, вы уже жмете руку довольному владельцу.

Ищите объекты и контакты владельцев на досках объявлений типа Авито, Циан, специализированных сайтах и в тематических группах социальных сетей.

На что обратить внимание при выборе квартиры для субаренды:

• Выбирайте несколько помещений в одном районе – это позволит сократить бюджет и время на уборку.
• Обращайте внимание на наличие в районе филиалов крупных предприятий – это привлечет к вам дополнительный поток командировочных.
• Если в городе есть популярные у туристов достопримечательности, то разумно сфокусировать внимание на данном районе.
• Помните, что тишина и хорошая транспортная доступность ценится субарендатором не меньше кофе и одноразовых тапочек.
• Узнайте, не прилагаются ли скандальные и слишком мнительные соседи в комплекте с квартирой.
• Однушки со светлыми стенами и бюджетной стильной мебелью – ходовой товар, а в случае порчи имущества, восстановление не повергнет бизнес в кризис.

Ну что же, мы рассмотрели основные преимущества и подводные камни бизнеса по субаренде. Давайте поговорим о том, как им управлять.

Основная проблема в масштабировании бизнеса – множество процессов, которыми надо управлять. Без делегирования или автоматизации вы сможете контролировать максимум 3 объекта, при этом нагрузка будет высокая, но вначале мы обещали рассмотреть нишу, начать зарабатывать в которой под силу любому. Все верно, масштабировать бизнес и избавиться от рутины поможет не только найм сотрудников и навыки управления, но и автоматизация – настройка процессов таким образом, чтобы все работало без вашего участия.

В бизнесе по субаренде посуточно удачным решением для автоматизации большинства процессов является онлайн менеджер каналов (Channel manager). Посмотрим, какие задачи решает эта система:

• Синхронизация цен и занятости на самых популярных каналах онлайн-бронирования в режиме реального времени. Это значит, что вы избавлены от необходимости обновлять цены и занятость на всех сайтах руками, а для приема заявок по телефону достаточно зайти в единый личный кабинет и увидеть полную картину. Кроме того, автоматическая синхронизация позволит разместиться на большом количестве площадок и увеличить поток клиентов.

• Возможность отправить ссылку на квартиры и получить предоплату на карту. При звонке от потенциального гостя, зайдите в кабинет менеджера каналов и отправьте ссылку с фото свободных апартаментов в любой мессенджер. Кроме фото клиент получит ссылку на предоплату через безопасную платежную систему. Именно так это реализовано вмобильном приложении RealtyCalendar.

• Контроль уборки помещений онлайн. В нашей системе, например, вся необходимая информация о бронированиях доступна в разделе «Заезды и выезды», где вы и горничные видите фронт работ на каждый день. Туда же можно внести информацию по оплатам, а также прикрепить фото паспорта или скан договора для каждой брони.

• Учет расходов и статистика. Забудьте про таблицы excel, управляйте статьями расходов по каждому объекту и смотрите статистику в режиме онлайн. RealtyCalendar покажет эффективность каждого канала продаж.

Хотя наладка процессов займет время, а новичкам не помешают управленческие курсы, субаренда квартир подойдет тем, кто намерен начать бизнес с минимальными вложениями.

Желаем успехов!